Conclusiones clave
- La Ley n.º 56/2023 de Portugal ("Mais Habitação") eliminó todas las vías de inversión inmobiliaria para las solicitudes de Golden Visa con efectos desde octubre de 7, 2023
- La vía de los fondos de inversión domina ahora, al representar 78% de las 2025 solicitudes, con un requisito mínimo de inversión de €500,000
- Los titulares actuales de Golden Visa que invirtieron en inmuebles antes de octubre de 2023 están protegidos por disposiciones transitorias
- El cambio de política pretende reorientar el capital extranjero hacia sectores económicos productivos, al tiempo que aborda las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda
- Las inversiones en fondos deben estar reguladas por CMVM, mantener una exposición de 60% a empresas portuguesas y tener un período mínimo de mantenimiento de 5 años
El giro histórico de Portugal en materia de Golden Visa
El 7 de octubre de 2023, Portugal promulgó la Ley n.º 56/2023 como parte del amplio paquete legislativo «Mais Habitação» (Más Vivienda), reestructurando fundamentalmente el programa Golden Visa del país. Esta reforma histórica puso fin a una de las vías de residencia basadas en la propiedad inmobiliaria más populares de Europa al eliminar todas las opciones de inversión inmobiliaria, tanto directas como indirectas, del programa de Autorização de Residência para Investimento (ARI).
Los cambios constituyen la reforma más relevante desde la creación del programa en 2012 y suponen un giro estratégico desde la especulación inmobiliaria hacia la inversión económica productiva. Aunque las primeras interpretaciones erróneas sugerían la supresión completa del programa, la Golden Visa sigue operativa mediante vías de inversión alternativas, en particular los fondos de inversión regulados por CMVM.
Qué cambió con la Ley 56/2023
Vías eliminadas
Antes de octubre de 2023
- Inversión inmobiliaria estándar€500,000
- Rehabilitación urbana€350,000
- Inversión inmobiliaria en zonas de baja densidad€280,000
- Fondos inmobiliarios€500,000
- Gran transferencia de capital€1,500,000
Vías actuales
Después de octubre de 2023
- Fondos de inversión€500,000
- Transferencia de capital (no inmobiliaria)€500,000
- Investigación y desarrollo€500,000
- Cultural/artístico€250,000
- Creación de empleo10+ empleos
Cambio en el volumen de solicitudes por tipo de inversión
La reforma de octubre de 2023 provocó un cambio drástico de las solicitudes basadas en inmuebles a las basadas en fondos, que ahora representan 78% de todas las solicitudes de Golden Visa.
Por qué Portugal eliminó la inversión inmobiliaria
Crisis de asequibilidad de la vivienda
Entre 2012 y 2023, los precios de la vivienda se dispararon 55%, mientras que los ingresos medios solo crecieron 9%, lo que generó graves problemas de asequibilidad. En octubre de 2023, los valores medianos de tasación bancaria alcanzaron €1,866 por metro cuadrado, un aumento interanual de 16.9%.
Índice: 2012 = 100
Objetivos de la política
El programa legislativo «Mais Habitação» perseguía objetivos estratégicos para reorientar la inversión y apoyar la economía en su conjunto.
Reorientar la inversión extranjera
Canalizar capital hacia iniciativas de tecnología, salud, energías renovables e innovación
Abordar la oferta de vivienda
Reducir la demanda extranjera especulativa que infla los precios inmobiliarios en Lisboa y Oporto
Promover el desarrollo económico
Centrar la inversión en sectores que crean empleo e impulsan la innovación
Requisitos de inversión en fondos
Marco regulatorio de CMVM
Los fondos de inversión que pueden optar a la Golden Visa deben cumplir los estrictos criterios establecidos por la Comisión del Mercado de Valores Mobiliarios de Portugal (CMVM):
Categorías de fondos y asignación sectorial
Distribución por tipo de fondo (por activos bajo gestión, 2025)
Asignación sectorial (inversiones en fondos portugueses)
Comparativa de tratamiento fiscal
Inmobiliario (si siguiera disponible)
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler28%
- Impuesto sobre las ganancias de capital28%
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IMI)0.3-0.8%
- Impuesto de timbre en la compra0.8%
Inversión en fondos (no residentes)
- Impuesto sobre distribuciones0%
- Impuesto sobre las ganancias de capital0%
- Tributación a nivel del fondo0%
- Carga fiscal recurrenteMínima
Ventaja fiscal: los inversores no residentes en fondos ahorran hasta 28% en comparación con la tributación inmobiliaria
Crecimiento del mercado portugués de capital riesgo
El cambio regulatorio ha transformado el panorama de la inversión alternativa en Portugal, con los activos bajo gestión en capital riesgo creciendo 10 veces, desde 2021 hasta 2022.
Calendario del proceso de solicitud
El proceso habitual de solicitud del Golden Visa mediante inversión en fondos tarda 6-12 meses, desde la preparación inicial hasta la expedición del permiso de residencia.
Preparación
- Obtener el número de identificación fiscal portugués (NIF)
- Contratar asesores jurídicos y fiscales portugueses
- Abrir una cuenta bancaria portuguesa
- Transferir €500,000+ a una cuenta portuguesa
Selección e inversión en el fondo
- Realizar la diligencia debida de los fondos elegibles
- Revisar el folleto del fondo y el KIID
- Completar los requisitos de cumplimiento normativo/KYC
- Suscribir el fondo y transferir el capital
Solicitud del Golden Visa
- Reunir la documentación requerida
- Presentar la solicitud ante AIMA
- Acudir a la cita para datos biométricos en Portugal
- Esperar la tramitación de la solicitud
Expedición del permiso de residencia
- Recibir la notificación de aprobación
- Recoger la tarjeta de permiso de residencia
Costes y comisiones
| Categoría de coste | Importe |
|---|---|
| Inversión en el fondo (mínima) | €500,000 |
| Comisión de constitución del fondo | 2-3% (pago único) |
| Comisión de gestión del fondo | 1.5-2% anuales |
| Comisión de éxito del fondo | 20% de los beneficios por encima del umbral mínimo de rentabilidad |
| Honorarios jurídicos y de asesoramiento | €5,000-€15,000 |
| Tasas administrativas de solicitud | €5,324 por persona |
| NIF y documentación | €500-€1,000 |
Impacto sobre los titulares actuales
Disposiciones transitorias
La Ley 56/2023 incluye protecciones para los inversores que presentaron solicitudes antes de octubre de 7, 2023. Estos inversores conservan todos los derechos del régimen anterior:
- Mantenimiento de la validez de los permisos de residencia Golden Visa existentes
- Posibilidad de renovar los permisos conforme a las condiciones originales de inversión inmobiliaria
- No existe obligación de desinvertir en inmuebles ni de cambiar a inversiones en fondos
- La vía hacia la residencia permanente y la ciudadanía permanece sin cambios
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre con los titulares de una Golden Visa que invirtieron en inmuebles antes de octubre de 2023?
Los actuales titulares de una Golden Visa que presentaron solicitudes antes de octubre de 7, 2023, están plenamente protegidos por las disposiciones transitorias. Pueden mantener sus inversiones inmobiliarias, renovar sus permisos de residencia conforme a las condiciones originales y continuar su vía hacia la residencia permanente y la ciudadanía.
¿Puedo seguir invirtiendo en inmuebles portugueses si quiero obtener una Golden Visa?
No, todas las vías de inversión inmobiliaria directas e indirectas fueron eliminadas con efectos desde octubre de 7, 2023. No puede obtener una Golden Visa mediante la compra de un inmueble. Sin embargo, puede invertir en fondos regulados por CMVM (mínimo de €500,000) para cumplir los requisitos de la Golden Visa y, por separado, adquirir inmuebles portugueses como inversión no apta, si así lo desea.
¿Qué requisitos debo cumplir para poder optar a una Golden Visa mediante un fondo?
Su inversión en el fondo debe cumplir los siguientes criterios: inversión mínima de €500,000, fondo portugués regulado por CMVM, al menos 60% invertido en empresas o activos portugueses, sin exposición inmobiliaria directa ni indirecta, periodo mínimo de mantenimiento de 5 años y certificación adecuada para Golden Visa emitida por la sociedad gestora.
¿Cuáles son las implicaciones fiscales de invertir en fondos Golden Visa?
Los inversores no residentes se benefician de una exención total de la retención fiscal portuguesa sobre las distribuciones del fondo y las ganancias de capital, siempre que no sean residentes en jurisdicciones incluidas en listas negras. Esto supone una eficiencia fiscal significativa frente a la tributación de 28% que se aplicaría a los inmuebles.
¿Cuánto se tarda en obtener una Golden Visa mediante una inversión en fondos?
El plazo habitual es de 6-12 meses, desde la preparación inicial hasta la emisión del permiso de residencia. Esto incluye 4-8 semanas de preparación, 2-4 semanas para la suscripción del fondo, 4-8 meses para la tramitación de la solicitud AIMA y 1-2 meses para la emisión definitiva del permiso.
Conclusión
La eliminación en octubre de 2023 de las vías de inversión inmobiliaria representa un momento decisivo en la evolución del programa Golden Visa de Portugal. Las reformas «Mais Habitação» de la Ley 56/2023 reestructuraron fundamentalmente el programa para abordar la asequibilidad de la vivienda a nivel nacional, al tiempo que mantenían la posición de Portugal como principal destino europeo de residencia por inversión.
La transición de las inversiones basadas en inmuebles a fondos regulados por CMVM refleja la visión estratégica de Portugal de canalizar capital extranjero hacia sectores económicos productivos que crean empleo, impulsan la innovación y apoyan el desarrollo económico a largo plazo. Dado que las inversiones en fondos representan actualmente 78% de las 2025 solicitudes, el mercado se ha adaptado con éxito al nuevo marco.
Para los potenciales inversores, el actual programa Golden Visa ofrece ventajas convincentes: gestión profesional de fondos, diversificación de cartera, tratamiento fiscal favorable y requisitos mínimos de presencia física, al tiempo que apoya la economía de la innovación de Portugal.
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