关键要点
- 葡萄牙第 56/2023 号法律（“Mais Habitação”）自 2023 年 10 月 7 日起，取消黄金签证申请所有房地产投资途径
- 投资基金途径如今占主导，占 2025 年申请的 78%，最低投资要求 €500,000
- 2023 年 10 月前投资房地产的现有黄金签证持有人受祖父条款保护
- 政策转向旨在将外国资本引导至生产性经济领域，同时应对住房可负担性问题
- 基金投资必须受 CMVM 监管，维持对葡萄牙公司 60% 的敞口，并至少持有 5 年
葡萄牙黄金签证的历史性转向
2023 年 10 月 7 日，葡萄牙作为全面“Mais Habitação”（更多住房）立法方案的一部分，颁布第 56/2023 号法律，根本重构黄金签证计划。该里程碑改革从 Autorização de Residência para Investimento（ARI）计划中取消所有直接及间接房地产投资选项，终结欧洲最受欢迎的房地产居留途径之一。
这些变化是计划 2012 年启动以来最重大改革，标志从房地产投机转向生产性经济投资的战略调整。尽管最初有人误以为计划完全终止，黄金签证仍通过其他投资途径运作，尤其 CMVM 监管投资基金。
第 56/2023 号法律下的变化
已取消途径
2023 年 10 月之前
- 标准房地产€500,000
- 城市修复€350,000
- 低人口密度房地产€280,000
- 房地产基金€500,000
- 大额资本转移€1,500,000
现行途径
2023 年 10 月之后
- 投资基金€500,000
- 资本转移（非房地产）€500,000
- 研究与开发€500,000
- 文化 / 艺术€250,000
- 创造就业10+ 个岗位
按投资类型的申请量变化
2023 年 10 月改革引发申请从房地产向基金大幅转移，基金现占所有黄金签证申请的 78%。
葡萄牙为何取消房地产投资
住房可负担性危机
2012 至 2023 年，房价上涨 55%，平均收入仅增长 9%，造成严重可负担性挑战。截至 2023 年 10 月，银行估值中位数达每平方米 €1,866，同比增长 16.9%。
指数：2012 = 100
政策目标
“Mais Habitação”立法计划追求重新引导投资及支持更广泛经济的战略目标。
重新引导外国投资
将资本导向科技、医疗、可再生能源及创新举措
应对住房供给
减少推高里斯本及波尔图房价的外国投机需求
促进经济发展
将投资集中于创造就业及推动创新的领域
基金投资要求
CMVM 监管框架
符合黄金签证资格的投资基金必须满足葡萄牙证券市场委员会（CMVM）规定的严格标准：
基金类别与行业配置
基金类型分布（按 AuM，2025）
行业配置（葡萄牙基金投资）
税务待遇比较
房地产（如仍可用）
- 租金所得税28%
- 资本利得税28%
- 房地产税（IMI）0.3-0.8%
- 购置印花税0.8%
基金投资（非居民）
- 分配税款0%
- 资本利得税0%
- 基金层面税务0%
- 持续税负极低
税务优势：非居民基金投资者较房地产征税最多节省 28%
葡萄牙风险资本市场增长
监管转向改变葡萄牙另类投资格局，风险资本 AuM 从 2021 至 2022 年增长 10x。
申请流程时间线
通过基金投资的典型黄金签证申请流程，从初始准备至居留许可签发需 6-12 个月。
准备
- 取得葡萄牙税务识别号码（NIF）
- 聘请葡萄牙法律及税务顾问
- 开立葡萄牙银行账户
- 向葡萄牙账户转入 €500,000+
基金选择与投资
- 对合资格基金开展尽职调查
- 审阅基金募集说明书及 KIID
- 完成合规 / KYC 要求
- 认购基金并转入资本
黄金签证申请
- 汇编所需文件
- 向 AIMA 提交申请
- 在葡萄牙参加生物识别预约
- 等待申请处理
居留许可签发
- 收到批准通知
- 领取居留许可卡
成本与费用
| 成本类别 | 金额 |
|---|---|
| 基金投资（最低） | €500,000 |
| 基金设立费 | 2-3%（一次性） |
| 基金管理费 | 每年 1.5-2% |
| 基金业绩报酬 | 超过门槛利润的 20% |
| 法律及顾问费用 | €5,000-€15,000 |
| 政府申请费用 | 每人 €5,324 |
| NIF 与文件 | €500-€1,000 |
对现有持有人的影响
祖父条款
第 56/2023 号法律为 2023 年 10 月 7 日之前提交申请的投资者提供保护。这些投资者保留旧制度下的全部权利：
- 现有黄金签证居留许可持续有效
- 可按原房地产投资条款续签许可
- 无需出售房地产持有权益或转为基金投资
- 通向永久居留及国籍的途径保持不变
常见问题
2023 年 10 月之前投资房地产的黄金签证持有人会怎样？
2023 年 10 月 7 日之前提交申请的现有黄金签证持有人，受祖父条款完整保护。他们可维持房地产投资、按原条款续签居留许可，并继续通向永久居留及国籍的路径。
如想申请黄金签证，是否仍可投资葡萄牙房地产？
不能，所有直接及间接房地产投资途径自 2023 年 10 月 7 日取消。您不能通过购房符合黄金签证资格。但可投资 CMVM 监管基金（最低 €500,000）取得资格，并按意愿另行购买葡萄牙房地产作为不合资格投资。
符合黄金签证资格必须满足哪些基金要求？
基金投资须满足：最低 €500,000 投资、CMVM 监管葡萄牙基金、至少 60% 投资葡萄牙公司或资产、无直接或间接房地产敞口、最低 5 年持有期，以及管理人提供适当黄金签证资格证明。
投资黄金签证基金有哪些税务影响？
非居民投资者如不居住于黑名单司法管辖区，其基金分配及资本利得完全豁免葡萄牙预扣税。相比房地产适用的 28% 征税，这具有显著税务效率。
通过基金投资取得黄金签证需要多久？
典型时间为初始准备至居留许可签发 6-12 个月，包括准备 4-8 周、基金认购 2-4 周、AIMA 申请处理 4-8 个月，以及最终许可签发 1-2 个月。
结论
2023 年 10 月取消房地产投资途径，是葡萄牙黄金签证演变的关键时刻。第 56/2023 号法律的“Mais Habitação”改革根本重构计划，以应对国内住房可负担性，同时保持葡萄牙作为欧洲首要投资居留目的地的地位。
从房地产投资转向 CMVM 监管基金，反映葡萄牙将外国资本导向创造就业、推动创新及支持长期经济发展的生产性领域的战略愿景。基金投资现占 2025 年申请的 78%，市场已成功适应新框架。
对潜在投资者，现行黄金签证计划提供有吸引力的优势：专业基金管理、组合多元化、优惠税务待遇及较低实际停留要求，同时支持葡萄牙创新经济。
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