أهم النقاط
- ألغى قانون البرتغال رقم 56/2023 ("Mais Habitação") جميع طرق الاستثمار العقاري لطلبات التأشيرة الذهبية اعتبارًا من أكتوبر 7، 2023
- أصبح مسار صناديق الاستثمار هو المسار المهيمن الآن، حيث يمثل 78% من طلبات 2025 التي تتطلب حدًا أدنى للاستثمار قدره €500,000
- يتمتع حاملو تأشيرة الإقامة الذهبية الحاليون الذين استثمروا في العقارات قبل أكتوبر 2023 بالحماية بموجب أحكام الحقوق المكتسبة.
- يهدف التحول في السياسة إلى إعادة توجيه رأس المال الأجنبي نحو القطاعات الاقتصادية الإنتاجية مع معالجة مخاوف القدرة على تحمل تكاليف السكن
- يجب أن تخضع الاستثمارات في الصناديق لتنظيم CMVM، وتحافظ على انكشاف بنسبة 60% للشركات البرتغالية، وتكون لها فترة احتفاظ لا تقل عن 5 سنوات
التحول التاريخي للبرتغال نحو برنامج التأشيرة الذهبية
في أكتوبر 7، 2023، سنت البرتغال القانون رقم 56/2023 كجزء من الحزمة التشريعية الشاملة "Mais Habitação" (المزيد من الإسكان)، مما أدى بشكل أساسي إلى إعادة هيكلة برنامج التأشيرة الذهبية في البلاد. أنهى هذا الإصلاح التاريخي أحد أكثر طرق الإقامة القائمة على العقارات شيوعًا في أوروبا من خلال إلغاء جميع خيارات الاستثمار العقاري المباشرة وغير المباشرة من برنامج Autorização de Residência para Investimento (ARI).
تمثل هذه التغييرات أهم تعديل شامل منذ إطلاق البرنامج في عام 2012، مما يشير إلى تحول استراتيجي من المضاربة العقارية إلى الاستثمار الاقتصادي المنتج. وبينما أشارت بعض المفاهيم الخاطئة في البداية إلى إلغاء البرنامج نهائياً، إلا أن تأشيرة الإقامة الذهبية لا تزال تعمل من خلال مسارات استثمارية بديلة، ولا سيما صناديق الاستثمار الخاضعة لتنظيم CMVM.
ما الذي تغير بموجب القانون 56/2023
المسارات الملغاة
قبل أكتوبر 2023
- ستاندرد للعقارات€500,000
- إعادة تأهيل المناطق الحضرية€350,000
- العقارات منخفضة الكثافة€280,000
- صناديق الاستثمار العقاري€500,000
- تحويل رأس مال كبير€1,500,000
المسارات الحالية
بعد أكتوبر 2023
- صناديق الاستثمار€500,000
- تحويل رأس المال (غير متعلق بالعقارات)€500,000
- البحث والتطوير€500,000
- ثقافي/فني€250,000
- خلق فرص العملوظائف 10+
تغير حجم الطلبات حسب نوع الاستثمار
أدى إصلاح 2023 في أكتوبر إلى تحول جذري من الطلبات القائمة على العقارات إلى الطلبات القائمة على الصناديق، حيث تمثل الصناديق الآن 78% من جميع طلبات التأشيرة الذهبية.
لماذا ألغت البرتغال الاستثمار العقاري
أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن
بين عامي 2012 و2023، ارتفعت أسعار المساكن 55% بينما لم ينمُ متوسط الدخل إلا 9%، مما أدى إلى تحديات كبيرة في القدرة على تحمل تكاليف السكن. وبحلول أكتوبر 2023، بلغ متوسط قيمة التقييم المصرفي €1,866 للمتر المربع - بزيادة قدرها 16.9% على أساس سنوي.
الفهرس: 2012 = 100
أهداف السياسة
سعى البرنامج التشريعي "Mais Habitação" إلى تحقيق أهداف استراتيجية لإعادة توجيه الاستثمار ودعم الاقتصاد بشكل أوسع.
إعادة توجيه الاستثمار الأجنبي
توجيه رأس المال نحو التكنولوجيا والرعاية الصحية والطاقة المتجددة ومبادرات الابتكار
توفير السكن
الحد من الطلب الأجنبي المضارب الذي يؤدي إلى تضخم أسعار العقارات في لشبونة وبورتو
تعزيز التنمية الاقتصادية
ركز الاستثمار على القطاعات التي تخلق فرص عمل وتدفع عجلة الابتكار
متطلبات استثمار الصندوق
الإطار التنظيمي CMVM
يجب أن تستوفي صناديق الاستثمار المؤهلة للتأشيرة الذهبية معايير صارمة وضعتها هيئة سوق الأوراق المالية البرتغالية (CMVM):
فئات الصناديق وتخصيص القطاعات
توزيع أنواع الصناديق (حسب الأصول المدارة، 2025)
تخصيص القطاعات (استثمارات الصناديق البرتغالية)
مقارنة المعاملة الضريبية
العقارات (إن كانت لا تزال متاحة)
- ضريبة دخل الإيجار28%
- ضريبة أرباح رأس المال28%
- ضريبة الأملاك (IMI)0.3-0.8%
- رسوم الطوابع على الشراء0.8%
استثمار الصندوق (لغير المقيمين)
- ضريبة التوزيع0%
- ضريبة أرباح رأس المال0%
- الضرائب على مستوى الصندوق0%
- عبء ضريبي مستمرالحد الأدنى
ميزة ضريبية: يوفر مستثمرو الصناديق غير المقيمين ما يصل إلى 28% مقارنة بضرائب العقارات.
نمو سوق رأس المال الاستثماري البرتغالي
لقد أدى التحول التنظيمي إلى تغيير مشهد الاستثمار البديل في البرتغال، حيث نمت أصول رأس المال الاستثماري من 10x من 2021 إلى 2022.
الجدول الزمني لعملية التقديم
تستغرق عملية التقديم النموذجية للحصول على التأشيرة الذهبية من خلال الاستثمار في الصناديق 6-12 شهرًا من الإعداد الأولي إلى إصدار تصريح الإقامة.
تحضير
- الحصول على رقم التعريف الضريبي البرتغالي (NIF)
- استعن بمستشارين قانونيين وضرائبيين برتغاليين
- فتح حساب مصرفي برتغالي
- قم بتحويل €500,000+ إلى الحساب البرتغالي
اختيار الصندوق والاستثمار
- إجراء العناية الواجبة على الأموال المؤهلة
- مراجعة نشرة الصندوق ووثيقة معلومات المستثمر الرئيسية
- متطلبات الامتثال الكامل/KYC
- الاكتتاب في الصندوق وتحويل رأس المال
طلب الحصول على التأشيرة الذهبية
- تجميع الوثائق المطلوبة
- قدّم الطلب إلى AIMA
- حضور موعد القياسات الحيوية في البرتغال
- انتظار معالجة الطلب
إصدار تصريح الإقامة
- تلقي إشعار الموافقة
- استلام بطاقة تصريح الإقامة
التكاليف والرسوم
| فئة التكلفة | كمية |
|---|---|
| الاستثمار في الصندوق (الحد الأدنى) | €500,000 |
| رسم تأسيس الصندوق | 2-3% (لمرة واحدة) |
| رسوم إدارة الصندوق | 1.5-2% سنوياً |
| رسوم أداء الصندوق | 20% من الأرباح فوق العتبة |
| الرسوم القانونية والاستشارية | €5,000-€15,000 |
| رسوم الطلب الحكومية | €5,324 للشخص الواحد |
| NIF والوثائق | €500-€1,000 |
التأثير على حاملي الأسهم الحاليين
أحكام حفظ الحقوق القائمة
يتضمن القانون 56/2023 حماية للمستثمرين الذين قدموا طلباتهم قبل 7 أكتوبر 2023. ويحتفظ هؤلاء المستثمرون بكامل حقوقهم بموجب النظام السابق:
- استمرار سريان تصاريح الإقامة الحالية للتأشيرة الذهبية
- القدرة على تجديد التصاريح بموجب شروط الاستثمار العقاري الأصلية
- لا يوجد شرط للتخارج من حيازات العقارات أو التحول إلى الاستثمارات في الصناديق
- يبقى مسار الحصول على الإقامة الدائمة والجنسية دون تغيير.
الأسئلة الشائعة
ماذا سيحدث لحاملي تأشيرة الإقامة الذهبية الذين استثمروا في العقارات قبل شهر أكتوبر 2023؟
يتمتع حاملو تأشيرة الإقامة الذهبية الحاليون الذين قدموا طلباتهم قبل شهر أكتوبر (7، 2023) بحماية كاملة بموجب أحكام الحقوق المكتسبة. ويمكنهم الاحتفاظ باستثماراتهم العقارية، وتجديد تصاريح إقامتهم وفقًا للشروط الأصلية، ومواصلة مسارهم نحو الحصول على الإقامة الدائمة والجنسية.
هل لا يزال بإمكاني الاستثمار في العقارات البرتغالية إذا كنت أرغب في الحصول على تأشيرة ذهبية؟
لا، تم إلغاء جميع مسارات الاستثمار العقاري المباشرة وغير المباشرة اعتبارًا من أكتوبر 7، 2023. لا يمكنك التأهل للحصول على التأشيرة الذهبية من خلال شراء عقار. مع ذلك، يمكنك الاستثمار في صناديق خاضعة للتنظيم CMVM (بحد أدنى €500,000) للحصول على أهلية التأشيرة الذهبية، وشراء عقارات برتغالية بشكل منفصل كاستثمار غير مؤهل إذا رغبت في ذلك.
ما هي متطلبات التمويل التي يجب أن أستوفيها لأكون مؤهلاً للحصول على تأشيرة الإقامة الذهبية؟
يجب أن يفي استثمارك في الصندوق بالمعايير التالية: حد أدنى للاستثمار قدره €500,000، وصندوق برتغالي خاضع لتنظيم CMVM، واستثمار ما لا يقل عن 60% في شركات أو أصول برتغالية، وعدم وجود تعرض مباشر أو غير مباشر للعقارات، وفترة احتفاظ دنيا مدتها 5 سنوات، وشهادة تأشيرة ذهبية سليمة من مدير الصندوق.
ما الآثار الضريبية للاستثمار في صناديق التأشيرة الذهبية؟
يستفيد المستثمرون غير المقيمين من إعفاء كامل من ضريبة الاستقطاع البرتغالية على توزيعات الصندوق وأرباح رأس المال، شريطة ألا يكونوا مقيمين في ولايات قضائية مدرجة على القائمة السوداء. ويمثل ذلك كفاءة ضريبية كبيرة مقارنة بضريبة 28% التي كانت ستنطبق على العقارات.
كم يستغرق الحصول على التأشيرة الذهبية عبر الاستثمار في صندوق؟
المدة الزمنية المعتادة هي 6-12 شهرا من التحضير الأولي حتى إصدار تصريح الإقامة. ويشمل ذلك 4-8 أسبوعا للتحضير، و2-4 أسبوعا للاكتتاب في الصندوق، و4-8 شهرا لمعالجة طلب AIMA، و1-2 شهرا لإصدار التصريح النهائي.
الخلاصة
يمثل إلغاء مسارات الاستثمار العقاري في أكتوبر 2023 نقطة تحول محورية في تطور برنامج التأشيرة الذهبية في البرتغال. فقد أعادت إصلاحات «Mais Habitação» بموجب القانون 56/2023 هيكلة البرنامج بصورة جوهرية لمعالجة القدرة المحلية على تحمل تكاليف السكن، مع الحفاظ على مكانة البرتغال كوجهة أوروبا الرائدة للإقامة عن طريق الاستثمار.
يعكس التحول من الاستثمارات العقارية إلى الصناديق الخاضعة لتنظيم CMVM رؤية البرتغال الاستراتيجية لتوجيه رؤوس الأموال الأجنبية نحو القطاعات الاقتصادية الإنتاجية التي تخلق فرص عمل، وتحفز الابتكار، وتدعم التنمية الاقتصادية طويلة الأجل. ومع بلوغ استثمارات الصناديق الآن نسبة 78% من تطبيقات 2025، فقد تكيف السوق بنجاح مع الإطار الجديد.
بالنسبة إلى المستثمرين المحتملين، يقدم برنامج التأشيرة الذهبية الحالي مزايا مقنعة: إدارة احترافية للصناديق، وتنويع للمحفظة، ومعاملة ضريبية مواتية، ومتطلبات حد أدنى من الحضور الفعلي - وكل ذلك مع دعم اقتصاد الابتكار في البرتغال.
هل أنت مستعد لاستكشاف خياراتك؟
تحدث مع فريقنا للحصول على إرشادات شخصية بشأن صناديق الاستثمار، والهيكلة، ومتطلبات الإقامة.