Wesentliche Erkenntnisse
- Portugals Gesetz Nr. 56/2023 ("Mais Habitação") hat mit Wirkung ab Oktober 7, 2023 sämtliche Investitionswege in Immobilien für Golden-Visa-Anträge abgeschafft
- Der Weg über Investmentfonds dominiert nun: Auf ihn entfallen 78% der 2025 Anträge; die Mindestinvestition beträgt €500,000
- Bestehende Inhaber eines Golden Visa, die vor Oktober 2023 in Immobilien investiert haben, sind durch Bestandsschutzregelungen geschützt
- Die Neuausrichtung der Politik soll ausländisches Kapital in produktive Wirtschaftssektoren lenken und zugleich Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Wohnraum begegnen.
- Fondsinvestitionen müssen CMVM-reguliert sein, eine 60%-Quote in portugiesischen Unternehmen aufweisen und einer Mindesthaltefrist von 5 Jahren unterliegen.
Portugals historische Neuausrichtung des Golden Visa
Am 7. Oktober 2023 verabschiedete Portugal das Gesetz Nr. 56/2023 als Teil des umfassenden Gesetzespakets „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum), das das Golden-Visa-Programm des Landes grundlegend neu gestaltete. Diese wegweisende Reform beendete einen der beliebtesten immobilienbasierten Aufenthaltswege Europas, indem sie sämtliche direkten und indirekten Immobilieninvestitionsoptionen aus dem Programm Autorização de Residência para Investimento (ARI) strich.
Die Änderungen stellen seit Einführung des Programms im Jahr 2012 die bedeutendste Reform dar und markieren eine strategische Abkehr von Immobilienspekulationen hin zu produktiven wirtschaftlichen Investitionen. Während anfängliche Missverständnisse auf eine vollständige Einstellung des Programms hindeuteten, besteht das Golden Visa über alternative Investitionswege fort, insbesondere über CMVM-regulierte Investmentfonds.
Was sich durch Gesetz 56/2023 geändert hat
Abgeschaffte Optionen
Vor Oktober 2023
- Standardimmobilien€500,000
- Stadterneuerung€350,000
- Immobilien in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte€280,000
- Immobilienfonds€500,000
- Kapitaltransfer in großem Umfang€1,500,000
Aktuelle Optionen
Nach Oktober 2023
- Investmentfonds€500,000
- Kapitaltransfer (ohne Immobilien)€500,000
- Forschung und Entwicklung€500,000
- Kulturell/künstlerisch€250,000
- Schaffung von Arbeitsplätzen10+ Arbeitsplätze
Verschiebung des Antragsvolumens nach Investitionsart
Die Reform vom Oktober 2023 führte zu einer deutlichen Verlagerung von Immobilien- zu fondsbezogenen Anträgen; Fonds machen inzwischen 78% aller Golden-Visa-Anträge aus.
Warum Portugal Immobilieninvestitionen abgeschafft hat
Krise der Bezahlbarkeit von Wohnraum
Zwischen 2012 und 2023 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 55%, während die Durchschnittseinkommen nur um 9% zunahmen, was zu erheblichen Erschwinglichkeitsproblemen führte. Bis Oktober 2023 erreichten die Medianwerte der Bankgutachten €1,866 pro Quadratmeter - ein Anstieg von 16.9% gegenüber dem Vorjahr.
Index: 2012 = 100
Politische Ziele
Das Gesetzesprogramm „Mais Habitação“ verfolgte strategische Ziele, um Investitionen umzulenken und die Gesamtwirtschaft zu unterstützen.
Ausländische Investitionen umlenken
Kapital in Technologie, Gesundheitswesen, erneuerbare Energien und Innovationsinitiativen lenken
Wohnraumangebot verbessern
Spekulative ausländische Nachfrage reduzieren, die die Immobilienpreise in Lissabon und Porto in die Höhe treibt
Wirtschaftliche Entwicklung fördern
Investitionen auf Sektoren konzentrieren, die Arbeitsplätze schaffen und Innovation vorantreiben
Anforderungen an Fondsinvestitionen
CMVM-Regulierungsrahmen
Investmentfonds, die für das Golden Visa qualifizieren, müssen die strengen Kriterien der portugiesischen Wertpapiermarktkommission (CMVM) erfüllen:
Fondskategorien und Sektorallokation
Verteilung der Fondstypen (nach verwaltetem Vermögen, 2025)
Sektorallokation (portugiesische Fondsanlagen)
Vergleich der steuerlichen Behandlung
Immobilien (sofern noch verfügbar)
- Steuer auf Mieteinnahmen28%
- Steuer auf Veräußerungsgewinne28%
- Grundsteuer (IMI)0.3-0.8%
- Stempelsteuer beim Erwerb0.8%
Fondsanlage (Nichtansässige)
- Steuer auf Ausschüttungen0%
- Steuer auf Veräußerungsgewinne0%
- Besteuerung auf Fondsebene0%
- Laufende SteuerbelastungMinimal
Steuervorteil: Nichtansässige Fondsanleger sparen gegenüber der Besteuerung von Immobilien bis zu 28%
Wachstum des portugiesischen Venture-Capital-Markts
Die regulatorische Neuausrichtung hat Portugals Markt für alternative Anlagen verändert; das in Venture Capital verwaltete Vermögen ist von 2021 auf 2022 um das 10-Fache gestiegen.
Zeitplan des Antragsverfahrens
Das typische Antragsverfahren für ein Golden Visa über eine Fondsanlage dauert von der ersten Vorbereitung bis zur Erteilung der Aufenthaltserlaubnis 6-12 Monate.
Vorbereitung
- Portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) beschaffen
- Portugiesische Rechts- und Steuerberater beauftragen
- Portugiesisches Bankkonto eröffnen
- €500,000+ auf ein portugiesisches Konto überweisen
Fondsauswahl und Anlage
- Due Diligence zu geeigneten Fonds durchführen
- Fondsprospekt und KIID prüfen
- Compliance-/KYC-Anforderungen erfüllen
- Fondsanteile zeichnen und Kapital überweisen
Golden-Visa-Antrag
- Erforderliche Unterlagen zusammenstellen
- Antrag bei AIMA einreichen
- Biometrischen Termin in Portugal wahrnehmen
- Bearbeitung des Antrags abwarten
Erteilung der Aufenthaltserlaubnis
- Genehmigungsmitteilung erhalten
- Aufenthaltstitelkarte abholen
Kosten und Gebühren
| Kostenkategorie | Betrag |
|---|---|
| Fondsanlage (Mindestbetrag) | €500,000 |
| Einrichtungsgebühr des Fonds | 2-3% (einmalig) |
| Verwaltungsgebühr des Fonds | 1.5-2% jährlich |
| Erfolgsabhängige Vergütung des Fonds | 20% der Gewinne oberhalb der Hurdle Rate |
| Rechts- und Beratungskosten | €5,000-€15,000 |
| Staatliche Antragsgebühren | €5,324 pro Person |
| NIF und Dokumentation | €500-€1,000 |
Auswirkungen auf bestehende Inhaber
Bestandsschutzregelungen
Das Gesetz 56/2023 enthält Schutzbestimmungen für Investoren, die ihre Anträge vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht haben. Diese Investoren behalten sämtliche Rechte nach der vorherigen Regelung:
- Fortgeltung bestehender Golden-Visa-Aufenthaltstitel
- Möglichkeit, die Aufenthaltstitel zu den ursprünglichen Bedingungen der Immobilieninvestition zu verlängern
- Keine Verpflichtung zur Veräußerung von Immobilienbeständen oder zum Wechsel in Fondsinvestitionen
- Der Weg zur unbefristeten Aufenthaltserlaubnis und zur Staatsbürgerschaft bleibt unverändert
Häufig gestellte Fragen
Was geschieht mit Inhabern eines Golden Visa, die vor Oktober 2023 in Immobilien investiert haben?
Bestehende Inhaber eines Golden Visa, die ihre Anträge vor dem 7. Oktober 2023 eingereicht haben, sind durch Bestandsschutzregelungen vollständig geschützt. Sie können ihre Immobilieninvestitionen behalten, ihre Aufenthaltstitel zu den ursprünglichen Bedingungen verlängern und ihren Weg zur unbefristeten Aufenthaltserlaubnis und zur Staatsbürgerschaft fortsetzen.
Kann ich weiterhin in portugiesische Immobilien investieren, wenn ich ein Golden Visa erhalten möchte?
Nein, alle direkten und indirekten Wege über Immobilieninvestitionen wurden mit Wirkung zum 7. Oktober 2023 abgeschafft. Sie können sich durch den Erwerb von Immobilien nicht für ein Golden Visa qualifizieren. Sie können jedoch in von CMVM regulierte Fonds (Mindestanlage €500,000) investieren, um die Voraussetzungen für ein Golden Visa zu erfüllen, und bei Bedarf separat portugiesische Immobilien als nicht qualifizierende Anlage erwerben.
Welche Fondsanforderungen muss ich erfüllen, um für ein Golden Visa infrage zu kommen?
Ihre Fondsanlage muss folgende Kriterien erfüllen: Mindestinvestition von €500,000, ein von CMVM regulierter portugiesischer Fonds, mindestens 60% in portugiesische Unternehmen oder Vermögenswerte investiert, kein direktes oder indirektes Immobilienengagement, Mindesthaltedauer von 5 Jahren sowie eine ordnungsgemäße Golden-Visa-Zertifizierung durch den Fondsmanager.
Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Investition in Golden-Visa-Fonds?
Nicht ansässige Investoren profitieren von einer vollständigen Befreiung von der portugiesischen Quellensteuer auf Fondsausschüttungen und Kapitalgewinne, sofern sie nicht in Jurisdiktionen ansässig sind, die auf einer schwarzen Liste stehen. Dies bedeutet im Vergleich zu der auf Immobilien anwendbaren Besteuerung von 28% eine erhebliche Steuereffizienz.
Wie lange dauert es, über eine Fondsinvestition ein Golden Visa zu erhalten?
Der typische Zeitrahmen beträgt vom Beginn der Vorbereitung bis zur Erteilung des Aufenthaltstitels 6-12 Monate. Darin enthalten sind 4-8 Wochen für die Vorbereitung, 2-4 Wochen für die Fondszeichnung, 4-8 Monate für die Bearbeitung des AIMA-Antrags sowie 1-2 Monate für die endgültige Erteilung des Aufenthaltstitels.
Fazit
Die Abschaffung der Wege über Immobilieninvestitionen im Oktober 2023 stellt einen Wendepunkt in der Entwicklung des portugiesischen Golden-Visa-Programms dar. Die Reformen „Mais Habitação“ durch Gesetz 56/2023 haben das Programm grundlegend neu strukturiert, um die inländische Bezahlbarkeit von Wohnraum zu adressieren und zugleich Portugals Position als führendes europäisches Ziel für Aufenthaltsrecht durch Investition zu erhalten.
Der Übergang von immobilienbasierten Investitionen zu von CMVM regulierten Fonds spiegelt Portugals strategische Vision wider, ausländisches Kapital in produktive Wirtschaftssektoren zu lenken, die Arbeitsplätze schaffen, Innovation fördern und die langfristige wirtschaftliche Entwicklung unterstützen. Da Fondsinvestitionen inzwischen 78% der 2025 Anträge ausmachen, hat sich der Markt erfolgreich an den neuen Rahmen angepasst.
Für potenzielle Investoren bietet das derzeitige Golden-Visa-Programm überzeugende Vorteile: professionelles Fondsmanagement, Portfoliodiversifizierung, steuerliche Begünstigung und geringe Anforderungen an die physische Anwesenheit - bei gleichzeitiger Unterstützung der portugiesischen Innovationswirtschaft.
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