Основные выводы
- Закон Португалии № 56/2023 («Mais Habitação») с октября отменил все маршруты инвестирования в недвижимость для подачи заявок на получение золотой визы. 7, 2023
- В настоящее время доминирует направление инвестиционных фондов, на которое приходится 78% заявок из 2025 с минимальными инвестиционными требованиями в размере €500,000.
- Действующие обладатели «Золотой визы», инвестировавшие в недвижимость до октября (2023), защищены положениями о сохранении ранее действовавших условий.
- Изменение политики направлено на перенаправление иностранного капитала в производительные сектора экономики, а также на решение проблем доступности жилья.
- Инвестиции фонда должны регулироваться CMVM, обеспечивать присутствие в портфеле португальских компаний (60%) и иметь минимальный срок владения (5) в годах.
Исторический поворот Португалии в сфере «золотой визы»
В октябре 7, 2023, Португалия, приняли Закон № 56/2023 в рамках всеобъемлющего законодательного пакета «Mais Habitação» (Больше жилья), коренным образом реструктуризирующего программу «Золотых виз» страны. Эта знаковая реформа положила конец одному из самых популярных в Европе способов получения вида на жительство на основе недвижимости, исключив все прямые и косвенные варианты инвестиций в недвижимость из программы Autorização de Residência para Investimento (ARI).
Эти изменения представляют собой наиболее значительную перестройку с момента запуска программы в 2012, знаменуя собой стратегический поворот от спекуляций на недвижимости к продуктивным экономическим инвестициям. Хотя первоначальные заблуждения предполагали полное прекращение действия программы, «Золотая виза» продолжает функционировать через альтернативные инвестиционные каналы, в частности, через инвестиционные фонды, регулируемые в CMVM.
Что изменилось в соответствии с законом 56/2023
Удаленные маршруты
До октября 2023
- Стандартная недвижимость€500,000
- Городская реабилитация€350,000
- Недвижимость с низкой плотностью застройки€280,000
- Фонды недвижимости€500,000
- Крупный перевод капитала€1,500,000
Текущие маршруты
После октября 2023
- Инвестиционные фонды€500,000
- Перевод капитала (не относящегося к рынку недвижимости)€500,000
- Исследования и разработки€500,000
- Культурный/Художественный€250,000
- Создание рабочих мест10+ вакансии
Изменение объема заявок в зависимости от типа инвестиций
Октябрьская реформа 2023 привела к резкому сдвигу от заявок, основанных на недвижимости, к заявкам, основанным на инвестиционных фондах, при этом теперь инвестиционные фонды составляют 78% от всех заявок на получение «Золотой визы».
Почему Португалия отказалась от инвестиций в недвижимость
Кризис доступности жилья
В период с 2012 по 2023 цены на жилье резко выросли на 55%, в то время как средние доходы увеличились всего на 9%, что создало серьезные проблемы с доступностью жилья. К октябрю 2023 средняя оценочная стоимость, выставленная банками, достигла €1,866 за квадратный метр - на 16.9% больше, чем годом ранее.
Индекс: 2012 = 100
Цели политики
Законодательная программа «Mais Habitação» преследовала стратегические цели по перенаправлению инвестиций и поддержке экономики в целом.
Перенаправление иностранных инвестиций
Направляйте капитал на технологические, медицинские, возобновляемые источники энергии и инновационные инициативы.
Адрес поставки жилья
Снижение спекулятивного иностранного спроса, раздувающего цены на недвижимость в Лиссабоне и Порту.
Содействовать экономическому развитию
Сосредоточьте инвестиции на секторах, которые создают рабочие места и стимулируют инновации.
Требования к инвестициям в фонд
Нормативно-правовая база CMVM
Инвестиционные фонды, соответствующие критериям «Золотой визы», должны отвечать строгим требованиям, установленным Португальской комиссией по рынку ценных бумаг (CMVM):
Категории фондов и распределение по секторам
Распределение фондов по типам активов (по активам под управлением, 2025)
Распределение инвестиций по секторам (инвестиции португальских фондов)
Сравнение налоговых режимов
Недвижимость (если еще доступна)
- Налог на доход от аренды28%
- Налог на прирост капитала28%
- Налог на имущество (IMI)0.3-0.8%
- Гербовый сбор при покупке0.8%
Инвестиции в фонды (для нерезидентов)
- Налог на распределение0%
- Налог на прирост капитала0%
- Налогообложение на уровне фондов0%
- Постоянное налоговое бремяМинимальный
Налоговые преимущества: Инвесторы-нерезиденты, владеющие фондами, экономят до 28% по сравнению с налогообложением недвижимости.
Рост португальского рынка венчурного капитала
Изменение регулирования преобразило ландшафт альтернативных инвестиций Португалии: активы под управлением в венчурном капитале выросли в 10 раза - с 2021 до 2022.
Сроки процесса подачи заявки
Типичный процесс подачи заявления на получение «Золотой визы» через инвестиционный фонд занимает 6-12 несколько месяцев, начиная с первоначальной подготовки и заканчивая выдачей вида на жительство.
Подготовка
- Получите португальский налоговый идентификационный номер (NIF).
- Воспользуйтесь услугами португальских юристов и налоговых консультантов.
- Открытие банковского счета в Португалии
- Переведите €500,000+ на португальский счет.
Выбор фондов и инвестирование
- Проведение комплексной проверки (due diligence) соответствующих требованиям фондов
- Изучение проспекта фонда и KIID
- Выполнение требований по комплаенсу/KYC
- Подпишитесь на фонд и переведите капитал.
Заявление на получение Золотой визы
- Подготовка необходимой документации
- Отправьте заявку в AIMA
- Пройти процедуру биометрической идентификации в Португалии.
- Ожидание обработки заявки
Выдача вида на жительство
- Получение уведомления об одобрении
- Получение карты вида на жительство
Расходы и комиссии
| Категория расходов | Количество |
|---|---|
| Минимальный размер инвестиций в фонд. | €500,000 |
| Комиссия за оформление участия в фонде | 2-3% (единовременно) |
| Комиссия за управление фондом | 1.5-2% ежегодно |
| Комиссия за управление фондом | 20% прибыли выше порогового значения |
| Расходы на юридические и консультационные услуги | €5,000-€15,000 |
| Государственные сборы за подачу заявлений | €5,324 на человека |
| NIF и документация | €500-€1,000 |
Влияние на существующих держателей
Положения о сохранении ранее приобретенных прав
Закон 56/2023 предусматривает гарантии для инвесторов, подавших заявления до 7 октября 2023 года. Эти инвесторы сохраняют все права в рамках прежнего режима:
- Сохранение действия существующих разрешений на проживание Golden Visa
- Возможность продлевать разрешения на первоначальных условиях инвестирования в недвижимость
- Нет необходимости продавать недвижимость или переходить на инвестиции в фонды.
- Путь к получению постоянного вида на жительство и гражданства остается неизменным.
Часто задаваемые вопросы
Что произойдет с обладателями «Золотой визы», инвестировавшими в недвижимость до октября (2023)?
Действующие обладатели «Золотой визы», подавшие заявления до октября (7, 2023), полностью защищены в соответствии с положениями о сохранении ранее выданных виз. Они могут сохранить свои инвестиции в недвижимость, продлить вид на жительство на первоначальных условиях и продолжить свой путь к получению постоянного вида на жительство и гражданства.
Могу ли я по-прежнему инвестировать в португальскую недвижимость, если хочу получить Golden Visa?
Нет, все прямые и косвенные варианты инвестирования в недвижимость были исключены с 7 октября 2023 года. Получить право на «Золотую визу» через покупку недвижимости невозможно. Однако для получения права на «Золотую визу» вы можете инвестировать в фонды, регулируемые CMVM (минимум €500,000), а также отдельно приобрести португальскую недвижимость в качестве инвестиции, не дающей права на участие в программе, если пожелаете.
Какие финансовые требования необходимо выполнить для получения «Золотой визы»?
Ваши инвестиции в фонд должны соответствовать следующим критериям: минимальная сумма инвестиций €500,000, регулируемый португальский фонд CMVM, инвестиции в португальские компании или активы не менее 60%, отсутствие прямых или косвенных инвестиций в недвижимость, минимальный срок владения 5 в годах и надлежащее подтверждение наличия «Золотой визы» от управляющего фондом.
Каковы налоговые последствия инвестирования в фонды Golden Visa?
Инвесторы-нерезиденты полностью освобождаются от португальского налога у источника на выплаты фонда и прирост капитала при условии, что они не являются резидентами юрисдикций из черного списка. Это обеспечивает существенную налоговую эффективность по сравнению с налогообложением 28%, применяемым к недвижимости.
Сколько времени занимает получение Golden Visa через инвестиции в фонд?
Типичный срок составляет 6-12 месяцев от первоначальной подготовки до выдачи вида на жительство. Он включает 4-8 недель на подготовку, 2-4 недель на оформление подписки на паи фонда, 4-8 месяцев на обработку заявления AIMA и 1-2 месяцев на окончательную выдачу разрешения.
Заключение
Отмена в октябре 2023 года способов инвестирования в недвижимость стала переломным моментом в развитии программы Golden Visa в Португалии. Реформы «Mais Habitação» по Закону 56/2023 коренным образом реструктурировали программу для решения проблемы доступности жилья внутри страны, сохранив при этом позицию Португалии как ведущего европейского направления для получения вида на жительство за инвестиции.
Переход от инвестиций в недвижимость к фондам, регулируемым системой CMVM, отражает стратегическое видение Португалии по направлению иностранного капитала в продуктивные экономические сектора, которые создают рабочие места, стимулируют инновации и поддерживают долгосрочное экономическое развитие. Поскольку инвестиции в фонды теперь составляют 78% от 2025 заявок, рынок успешно адаптировался к новой системе.
Для потенциальных инвесторов действующая программа «Золотая виза» предлагает убедительные преимущества: профессиональное управление фондами, диверсификация портфеля, благоприятный налоговый режим и минимальные требования к физическому присутствию - и все это в поддержку инновационной экономики Португалии.
Готовы изучить доступные варианты?
Обратитесь к нашей команде за индивидуальной консультацией по инвестиционным фондам, их структурированию и требованиям к месту жительства.