نکات کلیدی
- قانون شماره 56/2023 پرتغال ("Mais Habitação") تمامی مسیرهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات را برای درخواست های ویزای طلایی حذف کرد که در اکتبر 7، 2023
- اکنون مسیر صندوق سرمایه‌گذاری غالب است، که 78% از برنامه‌های 2025 را با حداقل الزام سرمایه‌گذاری €500,000 به خود اختصاص می‌دهد.
- دارندگان فعلی ویزای طلایی که پیش از اکتبر 2023 در املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند، تحت مقررات حفظ حقوق مکتسبه حمایت می‌شوند
- این تغییر سیاست با هدف هدایت سرمایه خارجی به سمت بخش‌های اقتصادی مولد و در عین حال پرداختن به نگرانی‌های مربوط به قیمت مسکن انجام می‌شود.
- سرمایه‌گذاری‌های صندوقی باید تحت نظارت CMVM باشند، میزان مواجهه 60% با شرکت‌های پرتغالی را حفظ کنند و حداقل دوره نگهداری 5 ساله داشته باشند
چرخش تاریخی ویزای طلایی پرتغال
در اکتبر 7، 2023، پرتغال قانون شماره 56/2023 را به عنوان بخشی از بسته قانونی جامع "Mais Habitação" (مسکن بیشتر) به تصویب رساند که اساساً برنامه ویزای طلایی کشور را بازسازی کرد. این اصلاح مهم با حذف همه گزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از برنامه Autorização de Residência para Investimento (ARI) به یکی از محبوب‌ترین مسیرهای اقامت مبتنی بر املاک در اروپا پایان داد.
این تغییرات، مهم‌ترین اصلاحات اساسی از زمان آغاز برنامه در 2012 را نشان می‌دهد و نشان‌دهنده یک چرخش استراتژیک از سفته‌بازی در املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاری اقتصادی مولد است. در حالی که تصورات غلط اولیه حاکی از پایان کامل این برنامه بود، ویزای طلایی همچنان از طریق مسیرهای سرمایه‌گذاری جایگزین، به ویژه صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت نظارت CMVM، به فعالیت خود ادامه می‌دهد.
چه چیزی تحت قانون تغییر کرد 56/2023
مسیرهای حذف شده
قبل از اکتبر 2023
- املاک استاندارد€500,000
- توانبخشی شهری€350,000
- املاک و مستغلات با تراکم کم€280,000
- صندوق‌های املاک و مستغلات€500,000
- انتقال سرمایه کلان€1,500,000
مسیرهای فعلی
بعد از اکتبر 2023
- صندوق‌های سرمایه‌گذاری€500,000
- انتقال سرمایه (غیر RE)€500,000
- تحقیق و توسعه€500,000
- فرهنگی/هنری€250,000
- ایجاد شغلمشاغل 10+
تغییر در حجم درخواست بر اساس نوع سرمایه‌گذاری
اصلاحات 2023 در ماه اکتبر، تغییر چشمگیری از درخواست‌های مبتنی بر املاک و مستغلات به درخواست‌های مبتنی بر صندوق‌های سرمایه‌گذاری ایجاد کرد، و اکنون صندوق‌ها 78% را به عنوان بخش عمده‌ای از تمام درخواست‌های ویزای طلایی تشکیل می‌دهند.
چرا پرتغال سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را حذف کرد؟
بحران استطاعت مالی برای مسکن
بین 2012 و 2023، قیمت مسکن 55% افزایش یافت در حالی که میانگین درآمدها فقط 9% افزایش یافت و چالش‌های شدیدی را برای توان مالی ایجاد کرد. تا اکتبر 2023، میانگین ارزش ارزیابی بانک‌ها به €1,866 در هر متر مربع رسید - که نسبت به سال گذشته 16.9% افزایش یافته است.
فهرست: 2012 = 100
اهداف سیاست
برنامه قانونی «Mais Habitação» اهداف استراتژیکی را برای هدایت سرمایه‌گذاری و حمایت از اقتصاد گسترده‌تر دنبال می‌کرد.
تغییر مسیر سرمایه‌گذاری خارجی
هدایت سرمایه به سمت فناوری، مراقبت‌های بهداشتی، انرژی‌های تجدیدپذیر و ابتکارات نوآورانه
آدرس تامین مسکن
کاهش تقاضای سفته‌بازانه خارجی که باعث افزایش قیمت املاک در لیسبون و پورتو می‌شود
توسعه اقتصادی را ارتقا دهید
تمرکز سرمایه‌گذاری روی بخش‌هایی که اشتغال‌زا و محرک نوآوری هستند
الزامات سرمایه‌گذاری صندوق
چارچوب نظارتی CMVM
صندوق‌های سرمایه‌گذاری واجد شرایط ویزای طلایی باید معیارهای سخت‌گیرانه تعیین‌شده توسط کمیسیون بازار اوراق بهادار پرتغال (CMVM) را احراز کنند:
دسته بندی صندوق ها و تخصیص بخش ها
توزیع نوع صندوق (توسط AuM، 2025)
تخصیص بخش (سرمایه‌گذاری‌های صندوق پرتغالی)
مقایسه نحوه برخورد مالیاتی
املاک و مستغلات (در صورت موجود بودن)
- مالیات بر درآمد اجاره28%
- مالیات بر سود سرمایه28%
- مالیات بر دارایی (IMI)0.3-0.8%
- حق تمبر خرید0.8%
سرمایه‌گذاری صندوق (غیرمقیم)
- مالیات توزیع0%
- مالیات بر سود سرمایه0%
- مالیات در سطح صندوق0%
- بار مالیاتی جاریمینیمال
مزیت مالیاتی: سرمایه‌گذاران صندوق‌های غیرمقیم در مقایسه با مالیات بر املاک و مستغلات، تا 28% صرفه‌جویی می‌کنند.
رشد بازار سرمایه‌گذاری خطرپذیر پرتغال
این تغییر مقرراتی، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری‌های جایگزین پرتغال را متحول کرده است؛ به‌طوری‌که دارایی‌های تحت مدیریت سرمایه خطرپذیر از 2021 به 2022، 10 برابر رشد کرده است.
جدول زمانی فرآیند درخواست
فرآیند معمول درخواست ویزای طلایی از طریق سرمایه‌گذاری صندوق، از زمان آماده‌سازی اولیه تا صدور اجازه اقامت، ماه‌ها طول می‌کشد (6-12).
آماده سازی
- دریافت شماره شناسایی مالی پرتغالی (NIF)
- استخدام مشاوران حقوقی و مالیاتی پرتغالی
- افتتاح حساب بانکی پرتغالی
- انتقال €500,000+ به حساب پرتغالی
انتخاب صندوق و سرمایه‌گذاری
- انجام بررسی موشکافانه درباره صندوق‌های واجد شرایط
- بررسی امیدنامه صندوق و KIID
- تکمیل الزامات انطباق/KYC
- پذیره‌نویسی در صندوق و انتقال سرمایه
درخواست ویزای طلایی
- گردآوری مدارک موردنیاز
- ارسال درخواست به AIMA
- حضور در قرار ملاقات بیومتریک در پرتغال
- انتظار برای پردازش درخواست
صدور مجوز اقامت
- دریافت اعلان تایید
- دریافت کارت مجوز اقامت
هزینه‌ها و کارمزدها
| دسته‌بندی هزینه | مبلغ |
|---|---|
| سرمایه‌گذاری در صندوق (حداقل) | €500,000 |
| کارمزد تأسیس صندوق | 2-3% (یک‌باره) |
| کارمزد مدیریت صندوق | 1.5-2% سالانه |
| کارمزد عملکرد صندوق | 20% سود بالاتر از مانع |
| هزینه‌های حقوقی و مشاوره‌ای | €5,000-€15,000 |
| هزینه‌های دولتی درخواست | €5,324 به ازای هر نفر |
| NIF و مدارک | €500-€1,000 |
تأثیر بر دارندگان فعلی
مقررات حفظ حقوق پیشین
قانون 56/2023 شامل حمایت‌هایی برای سرمایه‌گذارانی است که درخواست‌های خود را قبل از اکتبر 7, 2023 ارسال کرده‌اند. این سرمایه‌گذاران حقوق کامل تحت رژیم قبلی را حفظ می‌کنند:
- اعتبار مستمر مجوزهای اقامت گلدن ویزای موجود
- امکان تمدید مجوزها تحت شرایط اولیه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
- عدم وجود الزام به واگذاری دارایی‌های ملکی یا تغییر به سرمایه‌گذاری در صندوق
- مسیر اقامت دائم و شهروندی بدون تغییر باقی مانده است
سوالات متداول
برای دارندگان گلدن ویزا که پیش از اکتبر 2023 در املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند چه اتفاقی می‌افتد؟
دارندگان فعلی ویزای طلایی که درخواست‌های خود را قبل از اکتبر 7، 2023 ارسال کرده‌اند، کاملاً تحت حمایت مفاد پدربزرگ قرار دارند. آنها می‌توانند سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات خود را حفظ کنند، مجوزهای اقامت خود را طبق شرایط اولیه تمدید کنند و مسیر خود را برای اقامت دائم و شهروندی ادامه دهند.
اگر گلدن ویزا بخواهم، آیا همچنان می‌توانم در املاک پرتغال سرمایه‌گذاری کنم؟
خیر، تمام مسیرهای سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم در املاک و مستغلات از اکتبر 7 و 2023 حذف شدند. شما نمی‌توانید از طریق خرید ملک واجد شرایط ویزای طلایی شوید. با این حال، می‌توانید در صندوق‌های تحت نظارت CMVM (حداقل €500,000) سرمایه‌گذاری کنید تا واجد شرایط ویزای طلایی شوید و در صورت تمایل، املاک و مستغلات پرتغال را به عنوان یک سرمایه‌گذاری غیر واجد شرایط، جداگانه خریداری کنید.
برای واجد شرایط بودن ویزای طلایی، چه شرایط مالی باید داشته باشم؟
سرمایه‌گذاری شما در صندوق باید این معیارها را داشته باشد: حداقل سرمایه‌گذاری در €500,000، صندوق پرتغالی تحت نظارت CMVM، حداقل سرمایه‌گذاری 60% در شرکت‌ها یا دارایی‌های پرتغالی، عدم مواجهه مستقیم یا غیرمستقیم با املاک و مستغلات، حداقل دوره نگهداری سالانه 5، و گواهینامه ویزای طلایی مناسب از مدیر صندوق.
پیامدهای مالیاتی سرمایه‌گذاری در صندوق‌های گلدن ویزا چیست؟
سرمایه‌گذاران غیرمقیم، مشروط به اینکه مقیم حوزه‌های قضایی فهرست سیاه نباشند، از معافیت کامل از مالیات تکلیفی پرتغال بر توزیع‌های صندوق و سودهای سرمایه‌ای برخوردارند. این امر در مقایسه با مالیات 28% که بر املاک اعمال می‌شود، کارایی مالیاتی قابل‌توجهی ایجاد می‌کند.
دریافت ویزای طلایی از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری چقدر طول می‌کشد؟
زمان‌بندی معمول از آماده‌سازی اولیه تا صدور مجوز اقامت، 6-12 ماه است. این بازه شامل 4-8 هفته برای آماده‌سازی، 2-4 هفته برای پذیره‌نویسی صندوق، 4-8 ماه برای پردازش درخواست AIMA، و 1-2 ماه برای صدور نهایی مجوز است.
نتیجه‌گیری
حذف مسیرهای سرمایه‌گذاری در املاک در اکتبر 2023، نقطه عطفی در تکامل برنامه گلدن ویزای پرتغال به شمار می‌رود. اصلاحات «Mais Habitação» قانون 56/2023، این برنامه را به‌طور بنیادین بازساخت تا به مسئله استطاعت‌پذیری مسکن در داخل کشور رسیدگی کند و در عین حال، جایگاه پرتغال را به‌عنوان مقصد برتر اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در اروپا حفظ کند.
گذار از سرمایه‌گذاری‌های مبتنی بر املاک به صندوق‌های تحت نظارت CMVM، منعکس‌کننده چشم‌انداز استراتژیک پرتغال برای هدایت سرمایه خارجی به سمت بخش‌های اقتصادی مولد است که شغل ایجاد می‌کنند، نوآوری را هدایت می‌کنند و از توسعه اقتصادی بلندمدت حمایت می‌کنند. با احتساب 78% از درخواست‌های 2025 توسط سرمایه‌گذاری‌های صندوق، بازار با موفقیت با چارچوب جدید سازگار شده است.
برای سرمایه‌گذاران بالقوه، برنامه کنونی گلدن ویزا مزایای جذابی ارائه می‌دهد: مدیریت حرفه‌ای صندوق، تنوع‌بخشی به پرتفوی، برخورداری از رژیم مالیاتی مطلوب و حداقل الزامات حضور فیزیکی - و هم‌زمان حمایت از اقتصاد نوآوری پرتغال.
آماده‌اید تا گزینه‌هایتان را بررسی کنید؟
برای دریافت راهنمایی شخصی‌سازی‌شده درباره صندوق‌های سرمایه‌گذاری، ساختاربندی و الزامات اقامت، با تیم ما گفت‌وگو کنید.