Temel Çıkarımlar
- Portekiz'in 56/2023 sayılı Kanunu ("Mais Habitação"), 7 2023 tarihinden itibaren Golden Visa başvuruları için tüm gayrimenkul yatırım yollarını kaldırmıştır
- Yatırım fonu yolu artık baskın konumdadır; 2025 başvurunun 78%'ini oluşturmakta ve asgari €500,000 yatırım şartı gerektirmektedir
- 2023 Ekim ayından önce gayrimenkule yatırım yapmış mevcut Golden Visa sahipleri, kazanılmış hak hükümleri kapsamında korunmaktadır
- Politika değişikliği, konut erişilebilirliği endişelerini ele alırken yabancı sermayeyi üretken ekonomik sektörlere yönlendirmeyi amaçlamaktadır
- Fon yatırımlarının CMVM tarafından düzenlenmesi, Portekizli şirketlere 60% oranında maruz kalması ve asgari 5 yıllık elde tutma süresine sahip olması gerekir
Portekiz'in Tarihi Golden Visa Dönüşümü
Portekiz, 7 Ekim 2023 tarihinde kapsamlı "Mais Habitação" (Daha Fazla Konut) yasama paketinin bir parçası olarak 56/2023 sayılı Kanun'u yürürlüğe koyarak ülkenin Golden Visa programını temelden yeniden yapılandırdı. Bu dönüm noktası niteliğindeki reform, Autorização de Residência para Investimento (ARI) programından tüm doğrudan ve dolaylı gayrimenkul yatırım seçeneklerini kaldırarak Avrupa'nın gayrimenkul temelli en popüler ikamet yollarından birini sona erdirdi.
Değişiklikler, programın 2012 yılındaki başlangıcından bu yana gerçekleştirilen en kapsamlı revizyonu temsil etmekte ve gayrimenkul spekülasyonundan üretken ekonomik yatırıma yönelik stratejik bir dönüşe işaret etmektedir. İlk yanlış anlaşılmalar programın tamamen sona erdirildiğini öne sürse de Golden Visa, özellikle CMVM tarafından düzenlenen yatırım fonları aracılığıyla alternatif yatırım yolları üzerinden işlemeye devam etmektedir.
56/2023 Sayılı Kanun Kapsamında Neler Değişti
Kaldırılan Yollar
2023 Ekim Öncesi
- Standart Gayrimenkul€500,000
- Kentsel Rehabilitasyon€350,000
- Düşük Yoğunluklu Gayrimenkul€280,000
- Gayrimenkul Fonları€500,000
- Büyük Sermaye Transferi€1,500,000
Mevcut Yollar
2023 Ekim Sonrası
- Yatırım Fonları€500,000
- Sermaye Transferi (Gayrimenkul Hariç)€500,000
- Araştırma ve Geliştirme€500,000
- Kültürel/Sanatsal€250,000
- İstihdam Yaratma10+ iş
Yatırım Türüne Göre Başvuru Hacmindeki Değişim
2023 Ekim reformu, gayrimenkul temelli başvurulardan fon temelli başvurulara dramatik bir geçişi tetikledi; fonlar artık tüm Golden Visa başvurularının 78%'sini temsil etmektedir.
Portekiz Gayrimenkul Yatırımını Neden Kaldırdı?
Konut Erişilebilirliği Krizi
2012 ile 2023 arasında konut fiyatları 55% artarken ortalama gelirler yalnızca 9% arttı ve bu durum ciddi erişilebilirlik sorunları yarattı. 2023 Ekim itibarıyla, medyan banka ekspertiz değerleri metrekare başına €1,866 seviyesine ulaştı; bu, yıllık bazda 16.9% artış anlamına gelmektedir.
Endeks: 2012 = 100
Politika Hedefleri
"Mais Habitação" yasama programı, yatırımları yeniden yönlendirmek ve daha geniş ekonomiyi desteklemek amacıyla stratejik hedefler izledi.
Yabancı Yatırımı Yeniden Yönlendirmek
Sermayeyi teknoloji, sağlık hizmetleri, yenilenebilir enerji ve inovasyon girişimlerine yönlendirmek
Konut Arzını Ele Almak
Lizbon ve Porto'da gayrimenkul fiyatlarını artıran spekülatif yabancı talebi azaltmak
Ekonomik Kalkınmayı Teşvik Etmek
Yatırımı, istihdam yaratan ve inovasyonu destekleyen sektörlere odaklamak
Fon Yatırımı Gereklilikleri
CMVM Düzenleyici Çerçevesi
Golden Visa uygunluğu sağlayan yatırım fonlarının, Portekiz Menkul Kıymetler Piyasası Komisyonu (CMVM) tarafından belirlenen sıkı kriterleri karşılaması gerekir:
Fon Kategorileri ve Sektörel Dağılım
Fon Türü Dağılımı (yönetim altındaki varlıklara göre, 2025)
Sektör Dağılımı (Portekiz Fon Yatırımları)
Vergi Muamelesi Karşılaştırması
Gayrimenkul (Hâlen Mevcutsa)
- Kira Geliri Vergisi28%
- Değer Artışı Kazancı Vergisi28%
- Emlak Vergisi (IMI)0.3-0.8%
- Satın Alma Sırasındaki Damga Vergisi0.8%
Fon Yatırımı (Yerleşik Olmayanlar)
- Dağıtım Vergisi0%
- Değer Artışı Kazancı Vergisi0%
- Fon Düzeyinde Vergilendirme0%
- Süregelen Vergi YüküAsgari Düzeyde
Vergi Avantajı: Yerleşik olmayan fon yatırımcıları, gayrimenkul vergilendirmesine kıyasla 28%'ye kadar tasarruf sağlar
Portekiz Girişim Sermayesi Piyasasının Büyümesi
Düzenleyici değişim, Portekiz'in alternatif yatırım ortamını dönüştürmüş; girişim sermayesinde yönetim altındaki varlıklar 2021'den 2022'ye 10 kat artmıştır.
Başvuru Süreci Takvimi
Fon yatırımı yoluyla tipik Golden Visa başvuru süreci, ilk hazırlıktan ikamet izninin düzenlenmesine kadar 6-12 ay sürer.
Hazırlık
- Portekiz vergi kimlik numarasını edinin (NIF)
- Portekizli hukuk ve vergi danışmanlarıyla çalışın
- Portekiz banka hesabı açın
- Portekiz hesabına €500,000+ transfer edin
Fon Seçimi ve Yatırım
- Uygun fonlar hakkında durum tespiti (due diligence) yapın
- Fon izahnamesini ve KIID'i inceleyin
- Uyum/KYC gerekliliklerini tamamlayın
- Fona katılım taahhüdünde bulunun ve sermayeyi transfer edin
Golden Visa Başvurusu
- Gerekli belgeleri hazırlayın
- Başvuruyu AIMA'ye sunun
- Portekiz'deki biyometrik randevuya katılın
- Başvurunun işleme alınmasını bekleyin
İkamet İzninin Düzenlenmesi
- Onay bildirimini alın
- İkamet izni kartını teslim alın
Maliyetler ve Ücretler
| Maliyet Kategorisi | Tutar |
|---|---|
| Fon Yatırımı (asgari) | €500,000 |
| Fon Kurulum Ücreti | 2-3% (tek seferlik) |
| Fon Yönetim Ücreti | Yıllık 1.5-2% |
| Fon Performans Ücreti | Eşik getirinin üzerindeki kârların 20%’si |
| Hukuk ve Danışmanlık Ücretleri | €5,000-€15,000 |
| Devlet Başvuru Ücretleri | Kişi başına €5,324 |
| NIF ve Belgelendirme | €500-€1,000 |
Mevcut Sahipler Üzerindeki Etki
Kazanılmış Haklara İlişkin Hükümler
56/2023 sayılı Kanun, 7 2023 tarihinden önce başvuru sunmuş yatırımcılar için korumalar içermektedir. Bu yatırımcılar, önceki rejim kapsamındaki tüm haklarını korur:
- Mevcut Golden Visa ikamet izinlerinin geçerliliğinin devamı
- İzinlerin, ilk gayrimenkul yatırımı koşulları çerçevesinde yenilenebilmesi
- Gayrimenkul varlıklarını elden çıkarma veya fon yatırımlarına geçme zorunluluğunun bulunmaması
- Süresiz ikamet ve vatandaşlığa giden yolun değişmeden devam etmesi
Sık Sorulan Sorular
2023 Ekim ayından önce gayrimenkule yatırım yapmış Golden Visa sahiplerine ne olur?
7 2023 tarihinden önce başvuru sunmuş mevcut Golden Visa sahipleri, kazanılmış haklara ilişkin hükümler kapsamında tamamen korunmaktadır. Gayrimenkul yatırımlarını sürdürebilir, ikamet izinlerini ilk koşullar çerçevesinde yenileyebilir ve süresiz ikamet ile vatandaşlığa giden yollarına devam edebilirler.
Golden Visa istiyorsam hâlâ Portekiz gayrimenkulüne yatırım yapabilir miyim?
Hayır, doğrudan ve dolaylı tüm gayrimenkul yatırım yolları 7 2023 itibarıyla kaldırılmıştır. Gayrimenkul satın alımı yoluyla Golden Visa almaya hak kazanamazsınız. Ancak, Golden Visa uygunluğu elde etmek için CMVM tarafından düzenlenen fonlara (asgari €500,000) yatırım yapabilir ve isterseniz buna ek olarak Portekiz gayrimenkulünü uygunluk sağlamayan bir yatırım olarak satın alabilirsiniz.
Golden Visa uygunluğu için hangi fon koşullarını karşılamalıyım?
Fon yatırımınız şu kriterleri karşılamalıdır: asgari €500,000 yatırım, CMVM tarafından düzenlenen Portekiz fonu, en az 60% tutarında Portekiz şirketlerine veya varlıklarına yatırım, doğrudan veya dolaylı gayrimenkul maruziyetinin bulunmaması, asgari 5 yıllık elde tutma süresi ve fon yöneticisinden uygun Golden Visa sertifikasyonu.
Golden Visa fonlarına yatırım yapmanın vergi etkileri nelerdir?
Yerleşik olmayan yatırımcılar, kara listede yer alan yargı bölgelerinde yerleşik olmamaları koşuluyla, fon dağıtımları ve sermaye kazançları üzerinden Portekiz stopaj vergisinden tam istisnadan yararlanır. Bu durum, gayrimenkule uygulanacak 28% vergilendirmesiyle karşılaştırıldığında önemli bir vergi verimliliği sağlar.
Fon yatırımı yoluyla Golden Visa almak ne kadar sürer?
Tipik süre, ilk hazırlıktan ikamet izninin düzenlenmesine kadar 6-12 aydır. Buna hazırlık için 4-8 hafta, fon katılımı için 2-4 hafta, AIMA başvurusunun işleme alınması için 4-8 ay ve nihai iznin düzenlenmesi için 1-2 ay dahildir.
Sonuç
Gayrimenkul yatırım yollarının 2023 Ekim ayında kaldırılması, Portekiz'in Golden Visa programının gelişiminde dönüm noktası niteliğindedir. 56/2023 sayılı Kanun'un "Mais Habitação" reformları, Portekiz'in Avrupa'nın önde gelen yatırım yoluyla ikamet destinasyonu konumunu korurken, ülkedeki konut satın alınabilirliği sorununu ele almak amacıyla programı temelden yeniden yapılandırmıştır.
Gayrimenkul temelli yatırımlardan CMVM tarafından düzenlenen fonlara geçiş, yabancı sermayeyi istihdam yaratan, inovasyonu teşvik eden ve uzun vadeli ekonomik kalkınmayı destekleyen üretken ekonomik sektörlere yönlendirmeye yönelik Portekiz'in stratejik vizyonunu yansıtmaktadır. Fon yatırımları artık 2025 başvurularının 78% kadarını oluştururken, piyasa yeni çerçeveye başarıyla uyum sağlamıştır.
Muhtemel yatırımcılar için mevcut Golden Visa programı; profesyonel fon yönetimi, portföy çeşitlendirmesi, elverişli vergi uygulaması ve asgari fiziki bulunma şartı gibi ikna edici avantajlar sunarken Portekiz'in inovasyon ekonomisini de desteklemektedir.
Seçeneklerinizi Keşfetmeye Hazır mısınız?
Yatırım fonları, yapılandırma ve ikamet gereklilikleri hakkında size özel rehberlik için ekibimizle görüşün.