Ключові висновки
- Закон Португалії № 56/2023 («Mais Habitação») скасував усі шляхи інвестування в нерухомість для заявок на отримання «Золотої візи» з жовтня 7, 2023
- Маршрут інвестиційних фондів зараз домінує, складаючи 78% із заявок 2025 з мінімальною інвестиційною вимогою €500,000
- Власники існуючих Золотих віз, які інвестували в нерухомість до жовтня 2023, захищені положеннями про інвестування у нерухомість у рамках програми «дідівська віза».
- Зміна політики спрямована на перенаправлення іноземного капіталу в продуктивні сектори економіки, одночасно вирішуючи проблеми доступності житла.
- Інвестиції у фонди мають регулюватися CMVM, забезпечувати експозицію в розмірі 60% до португальських компаній та передбачати мінімальний 5-річний строк володіння
Історичний поворот «золотої візи» Португалії
У жовтні 7, 2023, Португалія прийняла Закон № 56/2023 як частину комплексного законодавчого пакету «Mais Habitação» (Більше житла), який кардинально реструктуризує програму країни «Золота віза». Ця знакова реформа поклала край одному з найпопулярніших у Європі шляхів проживання в нерухомості, скасувавши всі прямі та непрямі варіанти інвестування в нерухомість із програми Autorização de Residência para Investimento (ARI).
Ці зміни є найсуттєвішим реформуванням з моменту запуску програми у 2012 році та означають стратегічний перехід від спекуляцій з нерухомістю до продуктивних економічних інвестицій. Хоча початкові хибні уявлення припускали повне припинення програми, «Золота віза» продовжує діяти через альтернативні інвестиційні шляхи, зокрема через інвестиційні фонди, що регулюються CMVM.
Що змінилося згідно із законом 56/2023
Виключені маршрути
До жовтня 2023
- Стандартна нерухомість€500,000
- Міське відновлення€350,000
- Нерухомість з низькою щільністю забудови€280,000
- Фонди нерухомості€500,000
- Великий переказ капіталу€1,500,000
Поточні маршрути
Після жовтня 2023
- Інвестиційні фонди€500,000
- Капітальні трансферти (не ВЕ)€500,000
- Дослідження та розробки€500,000
- Культурне/мистецьке€250,000
- Створення робочих місцьВакансії 10+
Зміна обсягу заявок за типом інвестицій
Жовтнева реформа 2023 спричинила різкий перехід від заявок на нерухомість до заявок на основі фондів, причому тепер фонди становлять 78% від усіх заявок на «Золоту візу».
Чому Португалія скасувала інвестиції в нерухомість
Криза доступності житла
Між 2012 та 2023 ціни на житло різко зросли 55%, тоді як середні доходи зросли лише 9%, що створило серйозні проблеми з доступністю. До жовтня 2023 середня оціночна вартість житла в банках досягла €1,866 за квадратний метр - зростання 16.9% у річному обчисленні.
Індекс: 2012 = 100
Цілі політики
Законодавча програма «Mais Habitação» мала стратегічні цілі щодо перенаправлення інвестицій та підтримки економіки в цілому.
Перенаправлення іноземних інвестицій
Спрямуйте капітал на технології, охорону здоров'я, відновлювану енергетику та інноваційні ініціативи
Адреса постачання житла
Зменшення спекулятивного іноземного попиту, що завищує ціни на нерухомість у Лісабоні та Порту
Сприяння економічному розвитку
Зосередьте інвестиції на секторах, які створюють робочі місця та стимулюють інновації
Вимоги до інвестування фонду
Нормативна база CMVM
Інвестиційні фонди, що відповідають вимогам для «Золотої візи», повинні відповідати суворим критеріям, установленим Португальською комісією з ринку цінних паперів (CMVM):
Категорії фондів та розподіл за секторами
Розподіл за типом фонду (за активами, 2025)
Розподіл за секторами (інвестиції португальських фондів)
Порівняння податкових режимів
Нерухомість (якщо ще доступна)
- Податок на прибуток від оренди28%
- Податок на приріст капіталу28%
- Податок на майно (IMI)0.3-0.8%
- Гербовий збір на покупку0.8%
Інвестиції фонду (для нерезидентів)
- Податок на розподіл0%
- Податок на приріст капіталу0%
- Оподаткування на рівні фонду0%
- Поточне податкове навантаженняМінімальний
Податкова перевага: Інвестори фондів-нерезидентів заощаджують до 28% порівняно з оподаткуванням нерухомості
Зростання португальського ринку венчурного капіталу
Зміна нормативних актів змінила ландшафт альтернативних інвестицій Португалії, при цьому активи венчурного капіталу зросли з 10x до 2021 до 2022.
Графік процесу подання заявки
Типовий процес подання заявки на отримання «Золотої візи» через інвестування фонду займає 6-12 місяців, від початкової підготовки до видачі посвідки на проживання.
Підготовка
- Отримання португальського податкового ідентифікаційного номера (NIF)
- Залучіть португальських юридичних та податкових консультантів
- Відкрити банківський рахунок у Португалії
- Переказ €500,000+ на португальський рахунок
Вибір фонду та інвестування
- Проведіть комплексну перевірку (due diligence) допустимих фондів
- Перегляньте проспект емісії фонду та KIID
- Повна відповідність вимогам/KYC
- Оформіть підписку на фонд і перерахуйте капітал
Заява на отримання золотої візи
- Підготуйте необхідну документацію
- Подайте заяву до AIMA
- Пройдіть біометричну процедуру в Португалії
- Очікуйте на розгляд заяви
Видача дозволу на проживання
- Отримати сповіщення про схвалення
- Отримайте картку дозволу на проживання
Витрати та комісії
| Категорія витрат | Сума |
|---|---|
| Інвестиція у фонд (мінімальна) | €500,000 |
| Комісія за створення фонду | 2-3% (одноразово) |
| Комісія за управління фондом | 1.5-2% щорічно |
| Комісія за результат фонду | 20% прибутку перевищує поріг |
| Витрати на юридичні та консультаційні послуги | €5,000-€15,000 |
| Державні збори за подання заяви | €5,324 на особу |
| NIF та документація | €500-€1,000 |
Вплив на існуючих власників
Перехідні положення
Закон 56/2023 включає захист для інвесторів, які подали заявки до жовтня 7, 2023. Ці інвестори зберігають повні права згідно з попереднім режимом:
- Збереження чинності наявних дозволів на проживання за програмою «Золота віза»
- Можливість поновлення дозволів згідно з початковими умовами інвестицій у нерухомість
- Відсутність вимоги відчужувати об'єкти нерухомості або переходити на інвестиції у фонди
- Шлях до отримання постійного місця проживання та громадянства залишається незмінним
Поширені запитання
Що відбувається з власниками Золотої візи, які інвестували в нерухомість до жовтня 2023?
Власники існуючих «золотих» віз, які подали заявки до жовтня 7, 2023, повністю захищені положеннями про «дідівську візу». Вони можуть зберегти свої інвестиції в нерухомість, поновлювати свої посвідки на проживання на початкових умовах та продовжувати свій шлях до отримання постійного місця проживання та громадянства.
Чи можу я все ще інвестувати в португальську нерухомість, якщо мені потрібна золота віза?
Ні, усі прямі та непрямі шляхи інвестування в нерухомість були скасовані з жовтня 7, 2023. Ви не можете претендувати на отримання «Золотої візи» через купівлю нерухомості. Однак ви можете інвестувати у фонди, регульовані CMVM (мінімум €500,000), щоб отримати право на отримання «Золотої візи», а також окремо придбати нерухомість у Португалії як некваліфіковану інвестицію, якщо бажаєте.
Яким вимогам до фінансування я маю відповідати, щоб отримати право на отримання Золотої візи?
Ваша інвестиція у фонд має відповідати таким критеріям: мінімальна інвестиція €500,000, португальський фонд, регульований CMVM, щонайменше 60% інвестовано в португальські компанії або активи, відсутність прямої чи непрямої експозиції до нерухомості, мінімальний строк утримання 5 років і належна сертифікація для Золотої візи від компанії з управління активами.
Які податкові наслідки інвестування у фонди Golden Visa?
Інвестори-нерезиденти отримують повне звільнення від сплати податку на приріст капіталу в Португалії з розподілу коштів фондів та приросту капіталу, за умови, що вони не є резидентами юрисдикцій, що перебувають у чорному списку. Це являє собою значну податкову ефективність порівняно з оподаткуванням 28%, яке застосовується до нерухомості.
Скільки часу потрібно для отримання Золотої візи через інвестицію у фонд?
Типовий строк становить 6-12 місяців від початкової підготовки до видачі посвідки на проживання. Він включає 4-8 тижнів на підготовку, 2-4 тижнів на підписку на фонд, 4-8 місяців на розгляд заяви AIMA та 1-2 місяців на остаточну видачу дозволу.
Висновок
Скасування 2023 шляхів інвестування в нерухомість у жовтні є ключовим моментом в еволюції програми «Золота віза» Португалії. Реформи закону 56/2023 «Mais Habitação» фундаментально реструктуризували програму, щоб вирішити проблему доступності житла всередині країни, зберігаючи при цьому позиції Португалії як провідного європейського напрямку з точки зору інвестицій у проживання.
Перехід від інвестицій у нерухомість до фондів, регульованих CMVM, відображає стратегічне бачення Португалії щодо спрямування іноземного капіталу в продуктивні сектори економіки, які створюють робочі місця, стимулюють інновації та підтримують довгостроковий економічний розвиток. Оскільки інвестиції фондів тепер становлять 78% серед заявок 2025, ринок успішно адаптувався до нової системи.
Для потенційних інвесторів чинна програма Золотої візи пропонує переконливі переваги: професійне управління фондом, диверсифікацію портфеля, сприятливий податковий режим і мінімальні вимоги щодо фізичної присутності - водночас вона підтримує інноваційну економіку Португалії.
Готові розглянути свої варіанти?
Зверніться до нашої команди, щоб отримати персональні поради щодо інвестиційних фондів, структурування та вимог до резидентства.